אחד הקשיים המרכזיים בהשקעה בנדל״ן בחו״ל, הוא כמובן המרחק מהנכס, וחוסר היכולת להגיע אליו באופן תדיר על מנת לבחון את מצבו ולפתור בעיות. על כן, מרבית המשקיעים נעזרים בחברות ניהול, אשר מופקדות על כלל ההיבטים של שמירה על הנכס. עם זאת, במקרים רבים משקיעים מתלוננים ומרגישים כי חברות הניהול מרמות אותם ועושקות אותם במחירים מופרזים. איך יודעים שחברת הניהול לא עובדת עליכם? על כך בכתבה הבאה.
חברות ניהול החזקות – הדברים שחשוב לדעת
ראשית, המאפיין החשוב ביותר עבור חברת ניהול טובה הוא ההיכרות שלה עם היעד. אם לדוגמה בחרתם לבצע השקעות נדלן בפורטוגל, חשוב שחברת הניהול תהיה גם היא מפורטוגל, ועדיף שתהיה חברה בעלת היכרות עם העיר והשכונה בהן השקעתם.
ההיכרות עם השוק המקומי תסייע לחברה למצוא שוכרים מתאימים במהירות, וכן להתמודד עם הבירוקרטיה והחוקים השונים בהם אתם בתור בעלי הנכס צריכים לעמוד. כמו כן, נציגות מקומית חזקה תאפשר זמינות מרבית של חברת הניהול וכן יכולת לבצע פעולות תחזוקה במהירות ובכך למנוע משברים מול השוכרים.
עם זאת, חשוב להבחין בין שני סוגים של חברות ניהול – חברות אשר מעסיקות שירותי תיקון ותחזוקה, וחברות הנעזרות בגורם שלישי. חברות בעלות צוות תחזוקה פנימי עלולות ״להמציא״ תיקונים על מנת לשמור על צוות התחזוקה שלהן עסוק ועל תזרים רווחים קבוע, בעוד חברות הנעזרות בגורם שלישי בדרך כלל תצענה מחיר יקר יותר עבור כל תיקון אך לא תמהרנה לבצע תיקונים.
אז איך יודעים מתי חברת הניהול מתנהלת שלא כשורה?
כיוון שקיים מרחק רב בין בעלי הדירות לנכס עצמו ולחברת הניהול, ברוב המקרים קשה לבעלים לוודא שחברת הניהול עושה את עבודתה באופן אמין. לרוב, עדיף יהיה לבצע בדיקות נרחבות על חברת הניהול לפני ששוכרים את שירותיה. בין אם אלו המלצות ממשקיעים אחרים, חוות דעת של דיירים באזור, ותק, איכות התקשורת וקיומם של כלל הרישיונות המתאימים.
גם במקרה בו נכנסתם לחוזה עם חברה ובדיעבד אתם מרגישים מרומים, יש פתרון. ראשית, ודאו שהחברה לא מבצעת אף פעולה ללא אישור ישיר שלכם אלא אם מדובר בפעולה דחופה. שנית, בתור בעלי הנכס, זכותכם לדרוש דוח חודשי מפורט לגבי פעילות החברה בנכס, וכן פירוט מלא של ההוצאות וההכנסות. אם אתם עדיין חושדים שדברים מתנהלים בצורה לא תקינה, ניתן לפנות לאמצעים אחרים.
חברות פיקוח
אחד הפתרונות היעילים למצבים בהם אתם חושדים בפעולות של חברת הניהול, הוא הסתייעות בחברת פיקוח. חברת הפיקוח תעשה את עבודת הבדיקה עבורכם ותוודא שהחברה אכן מוסרת נתונים אמינים, וכן תוכל לבדוק באופן מדוקדק את פעולות החברה. הדבר אפשרי וישים בין אם זה באמצעות נציגים בארץ היעד שיוכלו גם להגיע לנכנס ולספק לכם תמונה אובייקטיבית על מצבו, ובין אם זה באמצעות ביצוע סקרי שוק עבור פעולות תחזוקה ותיקון שונות על מנת לתקף את הנתונים הנמסרים מחברת הניהול.
